ruminesia – Mengajukan KPR Syariah sering dianggap solusi aman untuk memiliki rumah tanpa riba, tapi banyak orang lupa menghitung detail biayanya.
Biaya mengajukan KPR Syariah tidak hanya cicilan bulanan, tetapi juga mencakup akad, administrasi, hingga asuransi yang wajib dipahami sejak awal. Jika tidak diperhitungkan dengan matang, kamu bisa merasa terbebani di tengah perjalanan pembiayaan.
Di sisi lain, memahami struktur biaya sejak awal justru memberi kamu kontrol lebih terhadap rencana keuangan jangka panjang. Dengan transparansi dan prinsip syariah, beban terasa lebih adil dibanding skema konvensional.
Mari kita kupas lebih dalam jenis biaya apa saja yang biasanya muncul dan bagaimana cara mengelolanya dengan bijak.
Ringkasan Biaya Mengajukan KPR Syariah
Berikut tabel ringkas komponen umum biaya mengajukan KPR Syariah beserta kisaran besarannya (estimasi, bisa berbeda tiap bank):
| Komponen Biaya | Kisaran Besaran* | Keterangan Singkat |
|---|---|---|
| Uang Muka (Down Payment) | 10% – 30% dari harga rumah | Disesuaikan kebijakan bank & kemampuan debitur |
| Biaya Administrasi | Rp500 ribu – Rp1,5 juta | Dibayarkan sekali saat pengajuan |
| Biaya Appraisal (Penilaian) | Rp1 juta – Rp2,5 juta | Untuk menilai harga properti yang diajukan |
| Biaya Akad | Rp250 ribu – Rp750 ribu | Termasuk materai & legalitas akad syariah |
| Asuransi Jiwa | 0,1% – 0,3% dari plafon | Premis sesuai usia & jumlah pembiayaan |
| Asuransi Kebakaran | Rp300 ribu – Rp1 juta/tahun | Tergantung luas dan lokasi rumah |
| Biaya Notaris | Rp2 juta – Rp5 juta | Untuk akta, balik nama, dan legalitas lainnya |
Biaya Mengajukan KPR Syariah
Mengajukan KPR Syariah tidak hanya membutuhkan uang muka, tetapi juga beberapa biaya tambahan yang perlu kamu persiapkan sejak awal. Berikut penjelasan detail tiap komponen biayanya:
1. Biaya Administrasi
Biaya administrasi dibebankan oleh bank sebagai bagian dari pengurusan berkas dan proses awal pengajuan. Umumnya sekitar 1% dari plafon pembiayaan. Biaya ini penting karena mencakup pekerjaan internal bank, seperti verifikasi dokumen, pengecekan data, hingga pembukaan rekening khusus.
Meski terdengar kecil, persentasenya bisa signifikan bila nilai pembiayaan besar. Beberapa bank terkadang memberikan promo bebas biaya administrasi untuk menarik nasabah baru, jadi kamu bisa memanfaatkan momen tersebut agar lebih hemat.
2. Biaya Appraisal (Penilaian Properti)
Bank perlu memastikan nilai properti sesuai harga pasar sebelum menyetujui pembiayaan. Untuk plafon kredit di bawah Rp 1,5 miliar, biaya ini sering digratiskan. Namun, untuk nilai di atas Rp 1,5 miliar, biasanya dikenakan biaya sekitar Rp 1 juta sampai Rp 2 juta.
Appraisal dilakukan oleh pihak independen atau tim internal bank, sehingga hasilnya dianggap objektif. Biaya ini penting karena menentukan berapa besar pembiayaan yang bisa kamu dapatkan. Tanpa appraisal, bank tidak bisa menilai risiko pembiayaan secara akurat.
3. Biaya Notaris
Notaris berperan penting dalam legalitas transaksi, termasuk cek sertifikat, membuat Akta Jual Beli (AJB), Akta Pengikatan Hak Tanggungan (APHT), dan balik nama. Biaya cek sertifikat biasanya sekitar Rp 250 ribu, sedangkan APHT bisa mencapai Rp 2,5 juta hingga Rp 5 juta tergantung plafon kredit. Biaya ini bervariasi karena menyesuaikan kompleksitas dokumen dan lokasi properti. Peran notaris sangat penting untuk memastikan semua transaksi sah secara hukum. Jadi, meski biayanya cukup besar, ini adalah langkah wajib dalam pengajuan KPR Syariah.
4. Biaya Pajak Pembeli dan Penjual (BPHTB)
BPHTB adalah pajak yang dikenakan saat terjadi peralihan hak atas properti. Besarnya sekitar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) setelah dikurangi Nilai Tidak Kena Pajak (NTKP). Pajak ini wajib dibayarkan oleh pembeli, meski kadang ada negosiasi dengan penjual terkait pembagian beban pajak. Jika tidak dilunasi, proses balik nama sertifikat tidak bisa dilakukan. Maka, kamu perlu menyiapkan dana tambahan khusus untuk pajak ini agar transaksi berjalan lancar dan sah di mata hukum.
5. Biaya Asuransi Jiwa dan Kebakaran
Asuransi biasanya menjadi syarat wajib dalam KPR Syariah. Asuransi jiwa melindungi nasabah dan keluarganya jika terjadi hal yang tidak diinginkan, sementara asuransi kebakaran melindungi rumah dari risiko kerusakan.
Besarannya bervariasi tergantung usia nasabah, nilai rumah, dan jangka waktu pembiayaan. Biaya ini sering dianggap beban tambahan, tetapi sebenarnya memberikan perlindungan finansial penting. Tanpa asuransi, risiko finansial akan jauh lebih besar jika ada musibah tak terduga.
6. Biaya Tambahan dan Promo Bank
Selain biaya utama, ada juga biaya lain seperti materai, pengurusan berkas tambahan, atau jasa perantara. Jumlahnya relatif kecil, tetapi tetap perlu diperhitungkan.
Kabar baiknya, beberapa bank syariah sering memberikan promo seperti bebas biaya administrasi atau keringanan biaya notaris. Dengan memanfaatkan promo, kamu bisa menghemat cukup banyak di awal pengajuan.
Dengan memahami semua biaya ini, kamu bisa menyiapkan dana lebih matang. Jadi, proses pengajuan KPR Syariah akan berjalan lancar tanpa hambatan karena kekurangan biaya mendadak.
Daftar Produk KPR Syariah di Berbagai Bank
Banyak bank di Indonesia menawarkan produk KPR Syariah dengan fitur beragam. Berikut ringkasan beberapa pilihannya:
- BSI – BSI Griya Hasanah: Margin mulai 2,5% dengan tenor hingga 30 tahun. Cicilan tetap, bebas riba, dan proses transparan.
- BNI Syariah – BNI Griya iB Hasanah: Plafon sampai Rp25 miliar dengan tenor 15 tahun. DP ringan dan bisa untuk rumah baru maupun bekas.
- BRI Syariah – Griya Faedah: Margin 12,75%–13,75% dengan subsidi 5%. Bisa dipakai untuk rumah baru, bekas, renovasi, atau take over.
- BTN Syariah – KPR BTN Platinum iB: Proses cepat dengan DP ringan dan tenor hingga 20 tahun. Tersedia pilihan KPR subsidi.
- CIMB Niaga Syariah – KPR iB: Tiga varian produk dengan margin mulai 6,5% dan tenor 25 tahun. Cocok untuk rumah baru atau take over.
- OCBC NISP Syariah – KPR iB MMQ: DP mulai 5% dengan margin 2,88%. Tenor sampai 25 tahun dan angsuran ringan.
- Bank Muamalat – KPR iB Hijrah: Bisa untuk rumah baru, bekas, renovasi, atau take over. Proses mudah dan sesuai syariah.
- BCA Syariah – KPR iB: Bisa digunakan untuk rumah ready stock, inden, maupun take over. Proses sesuai syariah tanpa bunga.
Baca Juga:
Pertanyaan terkait KPR Syariah
KPR Syariah sering menimbulkan pertanyaan bagi calon nasabah yang ingin membeli rumah sesuai prinsip Islam. Berikut penjelasan lengkap dari pertanyaan yang paling sering muncul.
1. Apa perbedaan KPR Syariah dan KPR Konvensional?
KPR Syariah menggunakan akad seperti murabahah (jual beli), ijarah (sewa), atau musyarakah mutanaqisah (kerja sama). Bank membeli properti dulu, lalu menjual kembali dengan harga yang disepakati sejak awal. Sedangkan KPR konvensional berbasis pinjaman dengan bunga. Cicilan bisa berubah tergantung kondisi pasar, sehingga kurang stabil dibanding cicilan tetap pada KPR Syariah.
2. Apakah KPR Syariah lebih murah daripada KPR Konvensional?
KPR Syariah tidak selalu lebih murah, tetapi memberi kepastian. Margin keuntungan ditetapkan di awal dan cicilan tetap sampai lunas. Untuk KPR konvensional bisa terlihat ringan di awal dengan bunga promo, namun berisiko naik tajam setelah masa promo berakhir.
3. Apa saja syarat mengajukan KPR Syariah?
Syaratnya mirip dengan KPR konvensional. Kamu perlu menyiapkan KTP, KK, NPWP, slip gaji atau bukti penghasilan, dan rekening tabungan. Selain itu, dokumen rumah seperti sertifikat, IMB, dan bukti PBB juga harus lengkap agar bank bisa memprosesnya.
4. Berapa lama proses pengajuan KPR Syariah?
Rata-rata proses pengajuan berlangsung 2–4 minggu. Lamanya waktu dipengaruhi kelengkapan dokumen dan kecepatan bank memverifikasi data. Selain itu, appraisal atau penilaian harga rumah juga memerlukan waktu sebelum bank memberikan keputusan.
5. Apa yang dimaksud dengan akad Murabahah dalam KPR Syariah?
Murabahah adalah akad jual beli. Bank membeli rumah yang kamu pilih, lalu menjualnya kembali dengan margin keuntungan tertentu. Harga jual dan cicilan ditentukan sejak awal. Nilainya tidak berubah sampai seluruh cicilan selesai.
6. Apakah KPR Syariah bisa digunakan untuk renovasi rumah?
Ya, beberapa bank menyediakan pembiayaan renovasi menggunakan akad musyarakah (kerja sama) atau ijarah (sewa). Bank membantu mendanai renovasi, sementara kamu mencicil sesuai kesepakatan hingga biaya pelunasan selesai.
7. Bagaimana jika nasabah KPR Syariah telat bayar cicilan?
Bank syariah tidak mengenakan bunga denda seperti konvensional. Mereka menggunakan denda administratif atau ta’zir yang sudah ditentukan. Biasanya, dana denda ini tidak masuk keuntungan bank, melainkan disalurkan untuk tujuan sosial.
8. Apa itu KPR Syariah tanpa BI Checking?
Beberapa lembaga syariah non-bank menawarkan pembiayaan tanpa BI Checking (SLIK OJK). Namun, tetap ada pengecekan riwayat keuangan. Mereka menggunakan metode berbeda untuk menilai kelayakan, sehingga risiko kredit macet tetap bisa dikendalikan.
9. Bolehkah membatalkan KPR Syariah yang sudah disetujui?
Boleh saja, tetapi ada konsekuensinya. Jika pembatalan dilakukan setelah akad, biasanya ada biaya sesuai kesepakatan. Karena itu, pastikan kamu sudah yakin sebelum menandatangani akad pembiayaan.
10. Apakah KPR Syariah bisa mengambil alih KPR Konvensional?
Ya, bisa. Proses ini dikenal dengan take over KPR. Cicilan berbunga diubah menjadi cicilan syariah yang tetap. Dengan begitu, kamu bisa lebih tenang karena pembayaran sesuai akad syariah dan bebas riba.
Penutup
Memahami biaya mengajukan KPR Syariah sejak awal membantumu lebih siap mengatur rencana keuangan dan terhindar dari kejutan. Dengan begitu, keputusan memiliki rumah bisa terasa lebih tenang dan sesuai prinsip syariah.
Semoga rangkuman ini memberi gambaran jelas tentang manfaat dan tantangan yang mungkin kamu hadapi. Tinggalkan komentar atau bagikan pengalamanmu agar pembahasan ini makin bermanfaat bagi sesama.
Jika kamu ingin menggali lebih dalam, nantikan pembahasan lanjutan seputar tips memilih skema pembiayaan syariah yang lebih sesuai dengan kebutuhanmu.
